Introduction
Le marché immobilier thaïlandais est en pleine expansion, séduisant investisseurs nationaux et étrangers. Des villas de luxe aux gratte-ciel ultramodernes, la Thaïlande regorge d’opportunités immobilières. Cependant, gérer la comptabilité d'une entreprise possédant des biens immobiliers en Thaïlande peut être complexe. Cela requiert une maîtrise approfondie des pratiques comptables, des réglementations fiscales et des obligations de reporting.
Points clés
- La comptabilisation et l'amortissement corrects des actifs doivent être des éléments clés, notamment l'enregistrement séparé des terrains et des bâtiments, la distinction des propriétés multiples et l'application de taux d'amortissement appropriés.
- Le maintien d'un niveau minimal d'activité commerciale, incluant la comptabilisation des dépenses et la génération de revenus, est essentiel pour démontrer l'intérêt économique des actionnaires.
- Les taux de l'impôt sur les sociétés varient (Taux réduits pour les PME en fonction du chiffre d'affaires et du capital social). Il y a également des retenues à la source (WHT) sur certains paiements et dépenses et taxes foncières.
- Des pratiques comptables rigoureuses, des audits réguliers, des analyses approfondies concernant les sociétés de revente détenant des biens immobiliers, ainsi qu'une stricte conformité fiscale, sont essentielles pour réduire les risques.
Quelles sont les exigences comptables pour les sociétés immobilières en Thaïlande ?
Les sociétés immobilières en Thaïlande doivent respecter les mêmes règles comptables et fiscales que les autres entités commerciales. Même avec très peu ou pas de transactions, une société immobilière doit se conformer aux exigences des sociétés commerciales opérationnelles , telles que les déclarations de retenue à la source, les déclarations semestrielles et annuelles de l'impôt sur le revenu des sociétés, les assemblées générales et l’ audit annuel etc.
De plus, la nature spécifique de l'immobilier implique des considérations particulières qui sont souvent négligées.
Comptabilisation des actifs et dépréciation
Lorsqu'une société immobilière acquiert un bien immobilier, l'actif doit être correctement comptabilisé dans les comptes de la société. Le terrain et les bâtiments doivent être enregistrés séparément, et chaque propriété, identifiée par différents permis de construire, doit avoir une valeur distincte.
L'amortissement est également essentiel : contrairement aux terrains, les bâtiments s'usent et leur valeur diminue avec le temps. En Thaïlande, les bâtiments permanents s'amortissent à un taux de 5 % par an, tandis que les bâtiments temporaires peuvent immédiatement être entièrement amortis.
| Type d'actifs | Taux d'amortissement |
| Bâtiments Bâtiments permanents Bâtiments temporaires | 5% par an 100% en amont |
Dans certaines situations, les entreprises peuvent bénéficier d'un taux d'amortissement accéléré si les conditions suivantes sont remplies :
1. Valeur totale des actifs fixes ≤ ฿200 millions (à l'exclusion des terrains).
2. ≤ 200 employés
| Type d'actifs | Taux d'amortissement |
| Bâtiments permanents | 25 % d'avance, puis ≤ 5 % par an sur le montant restant |
Éviter la sous-évaluation des biens immobiliers
Une pratique courante consiste à sous-évaluer les actifs pour réduire les frais de transfert lors de l'achat d'un bien immobilier. Toutefois, cette pratique peut avoir des conséquences imprévues, telles que des obligations fiscales plus élevées lors de la vente du bien. Si les actifs sont comptabilisés à un montant sous-évalué, les gains réalisés lors de la revente peuvent être soumis à des impôts supplémentaires, car la plus-value sera calculée sur la base de la différence entre le prix de revente et la valeur enregistrée dans les livres.
Enregistrement à la TVA
Les sociétés immobilières dont l'objectif est uniquement de détenir des biens immobiliers peuvent choisir de ne pas s'enregistrer pour la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) si elles ne prévoient pas d'embaucher des employés étrangers. Cependant, si le chiffre d'affaires annuel atteint le seuil de 1,8 million de Baht ou si elles envisagent d'embaucher des employés étrangers, l'enregistrement à la TVA redevient obligatoire.
Il faut noter qu'une fois enregistrée pour la TVA, l'entreprise doit soumettre des déclarations de TVA mensuelles, augmentant ainsi la charge de travail comptable.
Activités commerciales et objet social
En Thaïlande, il n’existe pas de statut juridique pour les sociétés dormantes. Ainsi, les entreprises doivent maintenir un niveau minimum d’activité. Cependant, si l’objectif principal de la société est de détenir des biens immobiliers en vue d’une éventuelle cession des actions (ce qui peut entraîner des obligations fiscales réduites par rapport au transfert direct des actifs, notamment en évitant le paiement des droits de transfert au bureau foncier), il est recommandé d’éviter toute activité commerciale présentant des risques. Lors des procédures d’audit, les acheteurs potentiels examineront attentivement les activités de la société, ses employés, les contrats signés, et les accords en place. La présence d’activités commerciales pourrait alors soulever des préoccupations concernant d’éventuelles responsabilités imprévues.
Les entreprises doivent également démontrer qu'elles poursuivent un objectif lucratif en maintenant un niveau minimum d'activité, attestant ainsi de leur fonctionnement effectif. Cette activité peut inclure l'enregistrement de dépenses liées à la comptabilité, aux audits, et à la maintenance. Ces coûts, en plus de servir de preuve tangible de l'activité de l'entreprise, sont également déductibles du revenu imposable.
De plus, le fait de générer des revenus (par exemple en louant les actifs de l'entreprise) permet à l'entreprise de verser des dividendes aux actionnaires afin de justifier l'intérêt économique de l'entreprise.
Risques liés à l'actionnaire prête-nom
Il n'appartient pas au comptable de vérifier la légitimité des actionnaires. Toutefois, les sociétés détenant des biens immobiliers avec des actionnaires étrangers s'exposent à des enquêtes concernant l'utilisation éventuelle d'actionnaires thaïlandais prête-noms. Si ces derniers n'ont pas investi dans la société pour acquérir leurs actions ou ne perçoivent pas de dividendes, ils risquent d'être qualifiés de prête-noms lors d'une enquête. Pour éviter ce risque, il est essentiel que la société génère des revenus et distribue des dividendes à ses actionnaires, conformément aux pratiques normales d'une entreprise commerciale en activité.
Quels revenus peuvent être générés par une société immobilière ?
Les sociétés immobilières ou celles détenant des actifs immobiliers en Thaïlande peuvent générer des revenus de plusieurs manières. Si les biens immobiliers détenus, tels qu'une maison ou une villa à Koh Samui, sont utilisés par le directeur étranger, un loyer théorique devrait être comptabilisé comme revenu pour la société. Dans le cas où ces biens sont loués à des locataires, les revenus locatifs doivent être enregistrés dans les comptes de la société. Ces revenus locatifs permettent à l'entreprise de démontrer une activité commerciale active et une source de revenus légitime.
De plus, ce revenu peut être optimisé par une comptabilisation précise des dépenses liées à l'entretien de la propriété. Cela inclut les factures de nettoyage, de rénovation, d'
Quelles dépenses peuvent être générées par les sociétés immobilières ?
Pour les entreprises possedant des villas ou des maisons, les dépenses incluent principalement les frais d'entretien courants comme le nettoyage, la rénovation, l'achat de mobilier, et les factures d'électricité. Il est essentiel que toutes les factures relatives à ces frais soient méticuleusement enregistrées et correctement comptabilisées dans les comptes de la société.
De plus, les frais mensuels de comptabilité et d'audit sont également susceptibles d'être déduits fiscalement.
Les sociétés immobilières et les sociétés détenant des biens immobiliers doivent s'efforcer d'enregistrer toutes les dépenses professionnelles raisonnables, car ces documents attestent d'un objectif opérationnel actif et peuvent être utilisés pour compenser les revenus locatifs ou d'autres revenus lors du calcul de l'impôt sur le revenu des sociétés.
Quels sont les taux de l'impôt sur les sociétés (IS) pour les sociétés immobilières ?
Les sociétés immobilières sont soumises aux mêmes obligations fiscales que les autres entreprises en matière d'impôt sur les sociétés, avec certaines spécificités supplémentaires. Si la société est enregistrée à la TVA, elle doit soumettre des déclarations de TVA mensuelles. Par ailleurs, si elle émet des factures ou engage des prestataires de services en Thaïlande, une retenue à la source de 3 % doit être appliquée. Les montants retenus doivent être déclarés et les certificats de retenue à la source déposés chaque mois. Pour en savoir plus sur la retenue à la source (WHT), veuillez consulter ce lien. Traduit avec DeepL.com (version gratuite) ici.
Les entreprises dont le chiffre d'affaires annuel est inférieur à 30 millions d'euros et dont le capital social est inférieur à 5 millions d'euros peuvent bénéficier des taux d'imposition réduits pour les PME. Ces taux vont de :
- 0 % pour les bénéfices nets jusqu'à 300 000 ฿
- 5 % pour les bénéfices nets compris entre 300 001 ฿ et 3 millions ฿, et
- 20 % pour les bénéfices nets supérieurs à 3 millions d'euros.
Les entreprises qui ne répondent pas à ces critères sont soumises au taux normal de 20 % de l'impôt sur les sociétés.
Les sociétés immobilières doivent-elles payer la taxe sur les terrains et les bâtiments ?
En 2019, la Thaïlande a instauré une taxe foncière et immobilière afin de promouvoir une utilisation adéquate des terrains et décourager la thésaurisation des terres ainsi que les terrains laissés vacants ou inutilisés. Cette taxe concerne toutes les catégories de biens, y compris les terres agricoles, les propriétés résidentielles, commerciales, ainsi que les terrains et bâtiments inoccupés.
La taxe est calculée sur la valeur estimée du bien, déterminée par les autorités gouvernementales, avec des taux d'imposition maximaux fixés à 0,15 % pour les terres agricoles, 0,3 % pour les propriétés résidentielles, 1,2 % pour les propriétés à usage commercial, et 1,2 % pour les propriétés vides ou inutilisées.
Pour les biens laissés vacants ou inutilisés pendant plus de trois années consécutives, un taux supplémentaire de 0,3 % est appliqué tous les trois ans, jusqu'à un maximum de 3 %.
Quelles sont les erreurs les plus courantes et l'importance d'une comptabilité correcte pour les sociétés immobilières ?
Les sociétés immobilières accordent souvent la priorité à la minimisation des coûts comptables en raison de l'absence perçue de transactions. Nous avons vu des cas, en particulier dans les régions isolées, où les comptables locaux se contentaient de préparer le bilan sans demander de pièces justificatives (factures, relevés bancaires, etc.). L'absence d'exécution correcte des comptes a entraîné une divergence entre la situation financière réelle de l'entreprise et les états financiers audités.
Des pratiques comptables adéquates peuvent apporter des avantages significatifs. La comptabilisation des frais mensuels de comptabilité et l'établissement de factures régulières pour la maintenance ou d'autres dépenses peuvent être déduits du revenu imposable. En outre, ces activités, ainsi que les relevés bancaires faisant état de transactions régulières et de paiements de dividendes, contribuent à démontrer la légitimité de l'entreprise et à atténuer les risques potentiels au cours des procédures d'audit.
Le fait de ne pas réconcilier correctement les comptes ou de négliger de comptabiliser des actifs sous-évalués peut entraîner des risques et des obligations fiscales potentiels. Si les actifs sont sous-évalués au moment de l'achat, l'entreprise peut être soumise à des taux d'imposition plus élevés (jusqu'à 20 %) sur les gains réalisés lors du transfert ou de la vente de ces actifs.
Lors de la fermeture d'une société immobilière, il est important de s'assurer que tous les comptes sont correctement réconciliés, que les audits sont terminés et que les impôts sont payés. Ce processus peut prendre environ six mois, et les administrateurs restants ne peuvent pas démissionner tant que ces étapes ne sont pas terminées, car ils restent responsables des obligations de la société.
Quels sont les risques liés au fait de ne pas remplir correctement les déclarations comptables et fiscales ?
Le fait de ne pas remplir correctement les déclarations comptables et fiscales d'une entreprise comporte des risques importants. Ainsi, une comptabilité incorrecte peut avoir des conséquences graves sur les points suivants :
Responsabilité des administrateurs
Les administrateurs peuvent être personnellement tenus responsables et encourir des amendes potentielles, voire des peines de prison, en cas de comptabilité incorrecte et de non-respect par l'entreprise des règlementations obligatoires.
Enquêtes sur les actionnaires prête-noms
En cas d'enquête sur l'utilisation présumée d'actionnaires prête-noms, l'absence de documents comptables appropriés, tels que la preuve du paiement des dividendes, ouvre la voie à des enquêtes et à des sanctions. Les actionnaires peuvent se voir infliger une amende, une peine d'emprisonnement ou même voir leurs biens saisis dans une telle situation.
Vente de la société
Lors de la vente d'une société immobilière par le biais d'un transfert (le moyen le plus rapide et le plus simple) des comptes inadéquats découverts au cours de l'audit préalable peuvent compromettre l'ensemble de la vente. Si les actions ne peuvent pas être vendues en raison de problèmes identifiés lors de l'audit, la société peut n'avoir d'autre choix que de transférer les actifs hors de la société, ce qui est soumis à l'imposition. De plus, si le comptable a sous-évalué ces actifs, en faussant artificiellement les évaluations et a entrainé une plus value artificielle, la vente sera alors soumise à des taxes plus élevées
Si une société immobilière a transféré ses actifs hors de la société, il n'y a généralement aucune raison de maintenir la société active. Une dissolution formelle est alors nécessaire. La procédure de dissolution comporte de nombreuses étapes chronophages, notamment le règlement de toutes les dettes, la finalisation de la comptabilité et le paiement de tous les impôts en souffrance.
Quels sont les documents à vérifier pour s'assurer que la comptabilité d'une société immobilière a été effectuée correctement ?
Pour garantir une comptabilité irréprochable d'une société immobilière, il faut examiner plusieurs documents clés.
Tout d'abord, le comptable doit recevoir toutes les factures émises pour les dépenses sur une base mensuelle afin d'enregistrer les transactions avec précision.
Les certificats de retenue à la source (WHT) doivent être déposés et conservés comme il se doit.
Ainsi analyser les bilans et demander des copies des états financiers précédents peut offrir un aperçu des pratiques comptables antérieures et déterminer si la comptabilité de l'entreprise est en ordre. Cela permet de vérifier si les actifs sont correctement évalués et comptabilisés.
Si vous souhaitez vérifier si les comptes d'une société immobilière ou d'une société détenant des biens immobiliers sont en ordre et correctement préparés, n'hésitez pas à contacter nos experts.
Quelles sont les obligations annuelles d'une entreprise ?
Les entreprises thaïlandaises doivent se conformer à plusieurs exigences annuelles. Voici les principales obligations :
Les déclarations d'impôt sur le revenu des sociétés doivent être déposées au moins une fois par semestre et à la fin de l'exercice financier, généralement le 31 décembre.
Les sociétés doivent ensuite clôturer leurs comptes à la fin de l'exercice et préparer leurs états financiers annuels. Ces derniers doivent être contrôlés par un auditeur thaïlandais indépendant.
Une fois l'audit terminé, l'entreprise doit organiser ses assemblées annuelles d'actionnaires pour examiner les états financiers et approuver l'audit. Une fois l'audit approuvé par l'assemblée des actionnaires, il doit être déposé et enregistré auprès du ministère du Commerce.
Nos réflexions
Il est nécessaire d'avoir une comptabilité appropriée pour protéger les actifs à long terme et éviter des impôts élevés et des pénalités. Une comptabilité précise et conforme aux règles garantit une évaluation exacte des propriétés et autres actifs dans les livres de la société. Cela protège l'entreprise contre une sous-évaluation potentielle, qui pourrait conduire à des impôts plus élevés lors de la vente ou du transfert de ces actifs. Des documents comptables détaillés fournissent également une documentation complète lors d'audits, d'enquêtes sur des allégations comme la détention d'actions par des prête-noms, ou de vérifications préalables à la vente d'une société. Cela permet d'éviter les amendes, la saisie d'actifs, voire la responsabilité pénale des administrateurs. En privilégiant les meilleures pratiques comptables, les sociétés immobilières peuvent maintenir leur conformité, minimiser leur exposition fiscale et sauvegarder leurs actifs pour l'avenir à long terme de l'entreprise.
