Introduction
La vente d’un bien immobilier en Thaïlande peut s’avérer complexe en raison des diverses taxes et frais qui peuvent s’appliquer à la transaction. Parmi les taxes et frais les plus courants figurent les frais de transfert, la taxe professionnelle spécifique, la retenue à la source et le droit de timbre.
Cet article examine les taxes, les frais et les exigences réglementaires que les propriétaires doivent considérer lorsqu'ils envisagent de vendre leur propriété en Thaïlande.
Points clés
- Les principaux impôts et taxes applicables à la vente de biens immobiliers en Thaïlande sont les suivants : les frais de transfert (2 %), la taxe professionnelle spécifique (3,3 %), la retenue à la source (1 % pour les sociétés et taux progressifs pour les particuliers) et le droit de timbre (0,5 %).
- Il existe des exonérations de la taxe professionnelle spécifique pour les particuliers qui vendent des biens immobiliers qu'ils possèdent depuis plus de cinq ans et pour certains transferts à des membres de la famille ou à des institutions, par exemple par le biais d'un testament.
- Les taux de retenue à la source varient selon le type de vendeur : un taux fixe de 1 % s’applique aux sociétés, tandis qu’un barème progressif, avec des déductions selon la durée de détention, s’applique aux personnes physiques.
- Il est important de déclarer avec précision le prix de vente réel afin de respecter les règles fiscales et d’éviter tout problème juridique, notamment pour les sociétés acheteuses.
Quelle est la différence entre la valeur estimée et le prix de vente ?
La première étape pour comprendre le processus de transfert de biens immobiliers en Thaïlande est d'examiner la différence entre la valeur estimée et le prix du marché. La valeur estimée, ou valeur évaluée par le gouvernement, est fixée par le Département foncier et ajustée tous les quatre ans. Cette valeur sert de base pour calculer les impôts et les taxes associés au transfert de propriété.
Toutefois, il est important de noter que la valeur estimée est souvent inférieure au prix de vente convenu. Le prix de vente convenu est le prix négocié entre l'acheteur et le vendeur.
Quelles sont les taxes et redevances susceptibles de s'appliquer à une transaction immobilière ?
Lors de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier en Thaïlande, diverses taxes et frais peuvent s'appliquer à la transaction.
Droits d'enregistrement
Les droits d'enregistrement sont des frais obligatoires imposés par le ministère des Affaires foncières lors du transfert de propriété. Ces droits sont fixés à 2 % de la valeur estimée du bien immobilier.
En règle générale, ils sont partagés à parts égales entre l'acheteur et le vendeur, sauf disposition contraire dans le contrat de vente.
Taxe professionnelle spécifique (SBT - Specific Business Tax)
La taxe professionnelle spécifique (SBT) s'applique à certaines transactions immobilières, que ce soit pour les entreprises ou les particuliers.
Actuellement, le taux de la taxe professionnelle spécifique est fixé à 3,3 % du prix de vente ou de la valeur estimée, le montant le plus élevé étant retenu.
La taxe professionnelle spécifique peut être exonéré dans les situations suivantes :
- Si le vendeur, en tant que particulier, possède le bien depuis plus de cinq ans et l'a utilisé comme résidence principale.
- Si le vendeur transfère le bien à un héritier légal ou à un bénéficiaire désigné par testament.
- Si le vendeur transfère le bien à un enfant légitime (mais pas à un enfant adopté).
- Si le vendeur cède la propriété sans contrepartie à des organismes gouvernementaux, des temples, des églises ou des mosquées.
Dans ces cas, l'exemption de la taxe professionnelle spécifique permet au vendeur de réaliser d'importantes économies d'impôt.
Droit de timbre
Le droit de timbre est une taxe supplémentaire qui peut s'appliquer aux transferts de biens immobiliers. Ce droit est fixé à 0,5 % du prix de vente enregistré.
Il convient de noter que le droit de timbre est exonéré si la taxe professionnelle spécifique (SBT) s'applique à la transaction.
Retenue à la source (WHT)
La retenue à la source est un élément important à considérer lors de la vente d'un bien immobilier en Thaïlande. Le montant de l'impôt à la source dépend de la nature du vendeur, qu'il s'agisse d'une société ou d'un particulier, ainsi que de la durée de détention du bien.
Si le vendeur est une société, la taxe est fixée à 1 % de la valeur de vente enregistrée ou de la valeur estimée, en prenant le montant le plus élevé.
Pour les vendeurs individuels, la retenue à la source est calculée selon un barème progressif basé sur la valeur estimée du bien et la durée de détention.
Les taux progressifs sont les suivants :
| Revenu imposable en THB (net) | Taux d'imposition (%) |
| 0 – 300,000 | 5 |
| 300,001 – 500,000 | 10 |
| 500,001 – 750,000 | 15 |
| 750,001 – 1 million | 20 |
| 1,000,001 – 2 millions | 25 |
| 2,00,001 – 5 millions | 30 |
| 5,000,001 + | 35 |
Les vendeurs particuliers peuvent également bénéficier d'une déduction fiscale variant de 50 % à 92 %, en fonction de la durée de détention du bien. Par exemple, si le bien a été détenu pendant un an, la déduction fiscale est de 92 %, tandis que pour les biens détenus pendant huit ans ou plus, la déduction est de 50 %.
Les taux de déduction sont les suivants :
| Durée de la propriété (années) | Déduction (%) |
| 1 | 92 |
| 2 | 84 |
| 3 | 77 |
| 4 | 71 |
| 5 | 65 |
| 6 | 60 |
| 7 | 55 |
| 8 + | 50 |
Pour calculer la retenue à la source pour les vendeurs individuels, les étapes suivantes sont généralement suivies :
Multiplier le montant de l'impôt annuel par le nombre d'années de détention du bien pour arriver à la retenue à la source définitif.
Déterminer la base d'imposition en soustrayant la déduction fiscale de la valeur estimée du bien, puis en divisant le résultat par le nombre d'années de détention.
Appliquer les taux progressifs de l' impôt sur le revenu des particuliers à la base d'imposition ainsi calculée.
Qui est-ce qui paie les redevances ??
En pratique, les redevances seront payées de la manière suivante.
| Type de taxe | Taux d'imposition (%) | Payeur |
| Frais de transfert | 2 | Acheteur ou partagé |
| Taxe professionnelle spécifique | 3,3 (le cas échéant) | Vendeur |
| Droit de timbre | 0.5% | Vendeur |
| Retenue à la source | 1% pour les entreprises Taux progressif pour les particuliers | Vendeur |
L'enregistrement d'un bail donne-t-il lieu à des frais ou à des taxes ?
En plus des taxes et droits liés aux transferts de propriété, un droit d'enregistrement des baux s'applique également aux contrats de location immobilière. Ce droit est fixé à 1 % du montant total des loyers versés pendant la durée du bail et est perçu par le bureau foncier lors de l'enregistrement.
En outre, un droit de timbre de 0,1 % du montant total des loyers est par ailleurs applicable.
Veuillez noter que seuls les baux d'une durée de trois ans ou plus doivent être enregistrés auprès du bureau foncier et sont soumis à ces droits. Toutefois, certains baux de moins de trois ans peuvent également être enregistrés, par exemple lorsqu'une entreprise souhaite obtenir une sécurité supplémentaire sur son bail. Dans ce cas, ces baux seront également soumis aux taxes mentionnées précédemment.
Quels sont les frais et taxes pour les appartements nouvellement construits ?
Lors de l'achat d'un appartement neuf directement auprès d'un promoteur, la répartition des frais et taxes diffère légèrement. En vertu des lois sur la protection des consommateurs, le promoteur est entièrement responsable du paiement de :
- la taxe professionnelle spécifique et
- l'impôt sur le revenu retenu à la source.
Veuillez noter que le promoteur ne peut transférer à l'acheteur que 50 % des frais de transfert (fixés à 2 %).
Quelle est l'importance d'un prix et d'une déclaration exacts ?
Déclarer le prix de vente réel d'un bien immobilier n'est pas seulement une obligation légale, c'est aussi essentiel pour assurer la conformité fiscale et éviter d'éventuels problèmes futurs. La sous-évaluation du prix de vente dans le but de réduire les obligations fiscales est illégale et peut entraîner des amendes substantielles ainsi que d'autres conséquences juridiques.
Ne pas comptabiliser avec précision la valeur réelle d'une transaction peut entraîner des impôts plus élevés, car la plus-value apparaîtra supérieure à la plus-value réelle. Cette plus-value gonflée sera alors soumise à l'impôt sur les sociétés, pouvant atteindre 20 %.
Pour les entreprises achetant des biens immobiliers, il est important que les comptes reflètent le prix d'achat réel tel qu'il figure dans le contrat de vente, distinct du contrat de vente enregistré auprès du bureau foncier. Cela garantit que les documents financiers de l'entreprise sont conformes à la documentation officielle, facilitant ainsi les audits ou les enquêtes du ministère des Finances.
Quelles taxes s'appliquent à la vente d'un terrain ou d'un bien immobilier par une société via un transfert d'actions ?
Dans certains cas, lorsqu'un acheteur achète des actions d'une société propriétaire d'un bien immobilier, plutôt que le bien lui-même, ces transactions évitent la nécessité de réenregistrer le bien auprès du bureau foncier, ainsi que les frais et taxes associés. La transaction est alors réalisée par un transfert d'actions.
Il est important de préciser que le produit de la vente d’une propriété par une société est soumis à l’impôt sur les sociétés. Par ailleurs, le vendeur peut également être tenu de régler les impôts et taxes associés à l’achat initial du bien. Il convient également de prendre en compte le droit de timbre sur le transfert d'actions. Un droit de timbre de 1 baht sera appliqué pour chaque tranche de 1 000 bahts (ou fraction de cette valeur) payée pour les actions.
Si vous envisagez d'acheter un terrain par l'intermédiaire d'une société et d'un transfert d'actions, il est vivement recommandé de procéder à un audit préalable approfondi de la société et de ses comptes.
Nos réflexions
Pour réduire les impôts, les parties peuvent être tentées de sous-évaluer les ventes de biens immobiliers, ce qui diminue la taxe professionnelle spécifique, le droit de timbre et la retenue à la source pour les vendeurs qui sont des sociétés. Toutefois, cette pratique peut se retourner contre l'acheteur lorsqu'il s'agit d'une société. En effet, une valeur d'actif inférieure enregistrée peut conduire à des plus-values gonflées et à des impôts sur les sociétés plus élevés, jusqu'à 20 %, lors d'une revente future. Par ailleurs, l'achat d'actions d'une société détentrice de biens immobiliers peut permettre d'éviter les taxes de transfert de propriété en supprimant la nécessité d'un enregistrement au bureau foncier. Cependant, cette méthode nécessite un audit complet, car elle expose l'acheteur à tous les actifs et passifs de la société, et pas seulement à la propriété.
