Le march\u00e9 immobilier tha\u00eflandais est en pleine expansion, s\u00e9duisant investisseurs nationaux et \u00e9trangers. Des villas de luxe aux gratte-ciel ultramodernes, la Tha\u00eflande regorge d\u2019opportunit\u00e9s immobili\u00e8res. Cependant, g\u00e9rer la comptabilit\u00e9 d'une entreprise poss\u00e9dant des biens immobiliers en Tha\u00eflande peut \u00eatre complexe. Cela requiert une ma\u00eetrise approfondie des pratiques comptables, des r\u00e9glementations fiscales et des obligations de reporting. Vous pouvez faire appel \u00e0 un expert comptable en Tha\u00eflande pour vous accompagner. <\/p>\n\n\n\n
Les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res en Tha\u00eflande doivent respecter les m\u00eames r\u00e8gles comptables et fiscales que les autres entit\u00e9s commerciales. M\u00eame avec tr\u00e8s peu ou pas de transactions, une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re doit se conformer aux exigences des soci\u00e9t\u00e9s commerciales op\u00e9rationnelles , telles que les d\u00e9clarations de retenue \u00e0 la source<\/a>, les d\u00e9clarations semestrielles et annuelles de l'imp\u00f4t sur le revenu des soci\u00e9t\u00e9s<\/a>, les assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales et l\u2019 audit annuel<\/a> , etc.<\/p>\n\n\n\n De plus, la nature sp\u00e9cifique de l'immobilier implique des consid\u00e9rations particuli\u00e8res qui sont souvent n\u00e9glig\u00e9es. ce qui implique souvent de travailler avec un expert comptable en Tha\u00eflande ma\u00eetrisant la r\u00e9glementation locale<\/p>\n\n\n\n Lorsqu'une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re acquiert un bien immobilier, l'actif doit \u00eatre correctement comptabilis\u00e9 dans les comptes de la soci\u00e9t\u00e9. Le terrain et les b\u00e2timents doivent \u00eatre enregistr\u00e9s s\u00e9par\u00e9ment, et chaque propri\u00e9t\u00e9, identifi\u00e9e par diff\u00e9rents permis de construire, doit avoir une valeur distincte.<\/p>\n\n\n\n L'amortissement est \u00e9galement essentiel : contrairement aux terrains, les b\u00e2timents s'usent et leur valeur diminue avec le temps. En Tha\u00eflande, les b\u00e2timents permanents s'amortissent \u00e0 un taux de 5 % par an, tandis que les b\u00e2timents temporaires peuvent imm\u00e9diatement \u00eatre enti\u00e8rement amortis.<\/p>\n\n\n\n Dans certaines situations, les entreprises peuvent b\u00e9n\u00e9ficier d'un taux d'amortissement acc\u00e9l\u00e9r\u00e9 si les conditions suivantes sont remplies : <\/p>\n\n\n\n Une pratique courante consiste \u00e0 sous-\u00e9valuer les actifs pour r\u00e9duire les frais de transfert lors de l'achat d'un bien immobilier. Toutefois, cette pratique peut avoir des cons\u00e9quences impr\u00e9vues, telles que des obligations fiscales plus \u00e9lev\u00e9es lors de la vente du bien. Si les actifs sont comptabilis\u00e9s \u00e0 un montant sous-\u00e9valu\u00e9, les gains r\u00e9alis\u00e9s lors de la revente peuvent \u00eatre soumis \u00e0 des imp\u00f4ts suppl\u00e9mentaires, car la plus-value sera calcul\u00e9e sur la base de la diff\u00e9rence entre le prix de revente et la valeur enregistr\u00e9e dans les livres.<\/p>\n\n\n\n Les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res dont l'objectif est uniquement de d\u00e9tenir des biens immobiliers peuvent choisir de ne pas s'enregistrer pour la taxe sur la valeur ajout\u00e9e (TVA) si elles ne pr\u00e9voient pas d'embaucher des employ\u00e9s \u00e9trangers. Cependant, si le chiffre d'affaires annuel atteint le seuil de 1,8 million de Baht ou si elles envisagent d'embaucher des employ\u00e9s \u00e9trangers, l'enregistrement \u00e0 la TVA redevient obligatoire. <\/p>\n\n\n\n Il faut noter qu'une fois enregistr\u00e9e pour la TVA, l'entreprise doit soumettre des d\u00e9clarations de TVA mensuelles, augmentant ainsi la charge de travail comptable.<\/p>\n\n\n\n En Tha\u00eflande, il n\u2019existe pas de statut juridique pour les soci\u00e9t\u00e9s dormantes. Ainsi, les entreprises doivent maintenir un niveau minimum d\u2019activit\u00e9. Cependant, si l\u2019objectif principal de la soci\u00e9t\u00e9 est de d\u00e9tenir des biens immobiliers en vue d\u2019une \u00e9ventuelle cession des actions (ce qui peut entra\u00eener des obligations fiscales r\u00e9duites par rapport au transfert direct des actifs, notamment en \u00e9vitant le paiement des droits de transfert au bureau foncier), il est recommand\u00e9 d\u2019\u00e9viter toute activit\u00e9 commerciale pr\u00e9sentant des risques. Lors des proc\u00e9dures d\u2019audit, les acheteurs potentiels examineront attentivement les activit\u00e9s de la soci\u00e9t\u00e9, ses employ\u00e9s, les contrats sign\u00e9s, et les accords en place. La pr\u00e9sence d\u2019activit\u00e9s commerciales pourrait alors soulever des pr\u00e9occupations concernant d\u2019\u00e9ventuelles responsabilit\u00e9s impr\u00e9vues.<\/p>\n\n\n\n Les entreprises doivent \u00e9galement d\u00e9montrer qu'elles poursuivent un objectif lucratif en maintenant un niveau minimum d'activit\u00e9, attestant ainsi de leur fonctionnement effectif. Cette activit\u00e9 peut inclure l'enregistrement de d\u00e9penses li\u00e9es \u00e0 la comptabilit\u00e9, aux audits, et \u00e0 la maintenance. Ces co\u00fbts, en plus de servir de preuve tangible de l'activit\u00e9 de l'entreprise, sont \u00e9galement d\u00e9ductibles du revenu imposable. <\/p>\n\n\n\n De plus, le fait de g\u00e9n\u00e9rer des revenus (par exemple en louant les actifs de l'entreprise) permet \u00e0 l'entreprise de verser des dividendes aux actionnaires afin de justifier l'int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique de l'entreprise.<\/p>\n\n\n\n Il n'appartient pas au comptable de v\u00e9rifier la l\u00e9gitimit\u00e9 des actionnaires. Toutefois, les soci\u00e9t\u00e9s d\u00e9tenant des biens immobiliers avec des actionnaires \u00e9trangers s'exposent \u00e0 des enqu\u00eates concernant l'utilisation \u00e9ventuelle d'actionnaires tha\u00eflandais pr\u00eate-noms. Si ces derniers n'ont pas investi dans la soci\u00e9t\u00e9 pour acqu\u00e9rir leurs actions ou ne per\u00e7oivent pas de dividendes, ils risquent d'\u00eatre qualifi\u00e9s de pr\u00eate-noms lors d'une enqu\u00eate. Pour \u00e9viter ce risque, il est essentiel que la soci\u00e9t\u00e9 g\u00e9n\u00e8re des revenus et distribue des dividendes \u00e0 ses actionnaires, conform\u00e9ment aux pratiques normales d'une entreprise commerciale en activit\u00e9. <\/p>\n\n\n\n Les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res ou celles d\u00e9tenant des actifs immobiliers en Tha\u00eflande peuvent g\u00e9n\u00e9rer des revenus de plusieurs mani\u00e8res. Si les biens immobiliers d\u00e9tenus, tels qu'une maison ou une villa \u00e0 Koh Samui, sont utilis\u00e9s par le directeur \u00e9tranger, un loyer th\u00e9orique devrait \u00eatre comptabilis\u00e9 comme revenu pour la soci\u00e9t\u00e9. Dans le cas o\u00f9 ces biens sont lou\u00e9s \u00e0 des locataires, les revenus locatifs doivent \u00eatre enregistr\u00e9s dans les comptes de la soci\u00e9t\u00e9. Ces revenus locatifs permettent \u00e0 l'entreprise de d\u00e9montrer une activit\u00e9 commerciale active et une source de revenus l\u00e9gitime. <\/p>\n\n\n\n De plus, ce revenu peut \u00eatre optimis\u00e9 par une comptabilisation pr\u00e9cise des d\u00e9penses li\u00e9es \u00e0 l'entretien de la propri\u00e9t\u00e9. Cela inclut les factures de nettoyage, de r\u00e9novation, d'<\/p>\n\n\n\n Pour les entreprises possedant des villas ou des maisons, les d\u00e9penses incluent principalement les frais d'entretien courants comme le nettoyage, la r\u00e9novation, l'achat de mobilier, et les factures d'\u00e9lectricit\u00e9. Il est essentiel que toutes les factures relatives \u00e0 ces frais soient m\u00e9ticuleusement enregistr\u00e9es et correctement comptabilis\u00e9es dans les comptes de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n De plus, les frais mensuels de comptabilit\u00e9 et d'audit sont \u00e9galement susceptibles d'\u00eatre d\u00e9duits fiscalement. <\/p>\n\n\n\n Les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res et les soci\u00e9t\u00e9s d\u00e9tenant des biens immobiliers doivent s'efforcer d'enregistrer toutes les d\u00e9penses professionnelles raisonnables, car ces documents attestent d'un objectif op\u00e9rationnel actif et peuvent \u00eatre utilis\u00e9s pour compenser les revenus locatifs ou d'autres revenus lors du calcul de l'imp\u00f4t sur le revenu des soci\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n\n\n\nComptabilisation des actifs et d\u00e9pr\u00e9ciation<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Type d'actifs<\/strong><\/td> Taux d'amortissement<\/strong><\/td><\/tr> B\u00e2timents
\nB\u00e2timents permanents
\nB\u00e2timents temporaires
<\/td>
5% par an
\n100% en amont<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
1. Valeur totale des actifs fixes \u2264 \u0e3f200 millions (\u00e0 l'exclusion des terrains).
2. \u2264 200 employ\u00e9s<\/p>\n\n\n\nType d'actifs<\/strong><\/td> Taux d'amortissement<\/strong><\/td><\/tr> B\u00e2timents permanents<\/td> 25 % d'avance, puis \u2264 5 % par an sur le montant restant<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n \u00c9viter la sous-\u00e9valuation des biens immobiliers<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Enregistrement \u00e0 la TVA<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Activit\u00e9s commerciales et objet social<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Risques li\u00e9s \u00e0 l'actionnaire pr\u00eate-nom<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Quels revenus peuvent \u00eatre g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re\u202f?<\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Quelles d\u00e9penses peuvent \u00eatre g\u00e9n\u00e9r\u00e9es par les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res ?<\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Quels sont les taux de l'imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS) pour les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n